每年5月，很多人都在問我：「敏姊，我今年有賣房子，報稅要怎麼填？要繳多少稅？」
今天就把這個問題說清楚。重點是房地合一稅2.0（2021年7月後取得的房子適用）和舊制的差別，以及最常被問到的幾個問題。
先搞清楚：你的房子是「新制」還是「舊制」？
這很重要，因為計算方式完全不同。
新制（房地合一稅2.0）：適用對象為2016年1月1日以後取得的房屋，且在2021年7月1日以後交易。
舊制（財產交易所得）：2016年以前取得，或適用舊制規定的情況，用「財產交易所得」申報綜合所得稅。
大部分近幾年才買的房子，都是走新制。
新制：房地合一稅2.0 怎麼算？
公式：應納稅額 = （賣價 - 買價 - 費用 - 土地漲價總數額）× 稅率
費用包含：仲介費、代書費、廣告費、裝潢費（有單據才能列）
稅率依持有期間而定：
持有越久，稅率越低。這就是為什麼短線炒房成本這麼高。
自住優惠：條件符合可省很多稅
符合以下條件，可適用10%稅率，且有400萬免稅額：
舉例：買進700萬 → 賣出1,100萬 → 獲利400萬。符合自住條件 → 400萬免稅額完全抵掉 → 不用繳一毛稅。
實際案例：在斗六賣了一間房，要繳多少？
假設：2021年買入600萬，2025年賣出800萬，持有4年（沒有設籍自住），費用30萬（仲介費+代書費）
獲利 = 800萬 - 600萬 - 30萬 = 170萬。稅率35%（超過2年未滿5年）。應繳稅 = 170萬 × 35% = 59.5萬元。
如果是自住且設籍6年以上，同樣案例：170萬 < 400萬免稅額 → 0元。差距非常大，有沒有設籍住滿6年，決定要不要繳近60萬的稅。
5月報稅要怎麼申報？
房地合一稅不是5月一起報，而是：完成不動產交易後，30天內要主動向國稅局申報並繳稅，不是等到隔年5月才申報。
但有幾個情況，5月還是要注意：
常見問題 Q&A
Q：賣了虧錢，還要繳稅嗎？ A：不用。買賣差損失可以在3年內抵同性質所得，保留好資料。
Q：繼承來的房子要怎麼算取得成本？ A：以「繼承時的評定現值」或「遺產稅核定價值」為準，不是當初祖先買的價格。
Q：房子一半登記給老公、一半給老婆，稅怎麼算？ A：依各自的持有比例分別申報，各算各的稅率和免稅額。
Q：賣了雲林農地，要繳房地合一稅嗎？ A：農地有特別規定，自耕農出售農地通常免徵土地增值稅，但農舍和農地要分開計算，建議找地政士確認個案。
敏姊的提醒
5月報稅，最容易犯的錯誤：
稅的問題每個人狀況不同，如果你有疑問，可以先問我，我幫你判斷大方向，真的複雜的再去找稅務專家。
📞 0988-146-299 敏姊都會回 🔗 更多文章：https://minjie-realty.com/blog