一位共有人不同意，房屋土地還能賣嗎？先看土地法34條之1的門檻與程序

摘要

繼承房屋或土地要賣，最怕卡在一位共有人不同意。有人因此覺得整件事只能停住，也有人聽過土地法第34條之1，就以為多數人點頭就能直接成交。敏姊會提醒賣方：這題不能只看誰比較多人，也不能只看誰比較有理，第一步要回到權利資料和程序。

多數決要同時看人數和持分

依土地法第34條之1及內政部執行要點，共有土地或建物要用多數決處分，通常要共有人數過半，且同意者的應有部分合計也過半；如果同意者的應有部分合計超過三分之二，才有機會不計人數。白話說，不是家族群組裡三個人喊賣就算數，也不是持分最大的人一句話決定。

賣方要先做一張權利人清冊，把每個人的登記持分、繼承狀態、是否已辦繼承登記列出來。若有人已死亡但繼承還沒辦，或公同共有、分別共有混在一起，持分計算會更複雜，這時急著找買方，後面很容易卡在登記或爭議。

不同意者仍有權利要處理

多數決不是把不同意者排除在外。不同意共有人應得的價金、補償、通知與可能的提存，都要照程序安排；其他共有人也可能有優先承購權。賣方若只想用法條壓人接受價格，買方和代書通常也會擔心後續糾紛。

比較穩的做法，是先取得合理估價，列出仲介、代書、稅費、整理成本，再做分款試算。讓不同意者看到價格怎麼來、賣掉後各自能拿多少，談判才有基礎；就算最後真的要走34條之1，文件也比較完整。

通知和點交是兩個常見卡點

通知不能只靠LINE已讀、口頭轉告或請親戚代傳。執行要點對事先通知、書面通知、內容和期限都有規定，後續還要能留下送達證明。通知做錯，可能讓登記或交易安全被質疑。

房屋和土地還有現場問題。不同意的人若住在屋內、使用店面、耕作土地或堆放物品，產權可以移轉，不代表買方一定能順利點交。賣方在開價前，應先盤點誰在使用、何時能清空、若無法清空要如何寫進契約。

什麼情況值得評估34條之1？

共有關係長期僵住、權利人聯絡得到、持分門檻有機會成立、物件整體出售比零散持分更有價值，這種狀況可以請地政士或律師評估程序。反過來，若繼承登記未完成、持分算不清、價格沒有依據、現場占用複雜，敏姊會建議先補資料，不要急著把法條推出去。

賣方真正要做的，不是先說服所有人，也不是先找買方試水溫，而是把權利人清冊、持分計算、估價、分款表、使用現況和點交條件整理好。資料站得住，才知道這間房、這塊土地能不能往成交推進。