父母想提早把房地過戶給子女，最常先問：「現在要繳多少贈與稅？」但敏姊建議，別只看眼前這一筆，還要先想清楚：子女未來會自住、出租，還是可能出售？
因為贈與當下看起來比較省，不代表整體稅負一定最低。真正要比較的，是現在的過戶成本、子女日後出售的成本基礎，以及有沒有機會符合自住房地優惠。
一、現在辦贈與，計算基礎不是市場價
依《遺產及贈與稅法》第10條，贈與土地原則上以贈與時的公告土地現值計算；贈與房屋則以房屋評定標準價格計算，不是直接使用市場成交價。
因此，公告土地現值加上房屋評定標準價格，可能低於市場價。這也是許多人覺得「現在贈與比較省」的原因。
不過，辦理房地贈與不能只看贈與稅。過戶時還可能產生土地增值稅、房屋贈與契稅、印花稅、登記規費及專業服務費。
其中，土地贈與原則上要申報土地增值稅；房屋贈與的契稅稅率為6%；持贈與契約辦理不動產登記時，契據原則上按金額千分之一繳納印花稅。實際金額仍要依個案及主管機關核定結果為準。
二、日後出售時，成本不一定是父母當年的購入價
如果受贈房地屬於房地合一稅課稅範圍，子女日後出售時，交易所得通常不是直接用售價減掉父母當年的實際購入價。
依《所得稅法》第14條之4及財政部現行規定，受贈取得房地的成本，原則上以受贈時的房屋評定標準價格與公告土地現值為基礎，再按政府公布的消費者物價指數調整，並加計符合規定且能提出證明的必要費用。
也就是說，父母當年的購入價，通常不會直接成為子女出售受贈房地時的取得成本。若受贈時的法定價值明顯低於未來售價，計算出的交易所得就可能比原先預期更高。
持有期間也要一起評估。一般贈與案件原則上從子女取得房地之日起算；居住者若持有2年內出售，原則上可能適用45%稅率。是否符合自住優惠、非自願交易或其他例外，仍要依實際條件判斷。
三、用800萬元、1,000萬元與500萬元看懂差別
假設父母當初以800萬元購入一筆房地，目前市場價約1,000萬元。辦理贈與時，土地公告現值為420萬元，房屋評定標準價格為80萬元，合計法定價值為500萬元。
贈與當下，主要以500萬元作為贈與價值的計算基礎，不是直接用1,000萬元市場價。計算贈與稅時，還要依當年度免稅額、扣除項目及主管機關核定結果處理，並把土地增值稅、契稅、印花稅與登記成本一併算進去。
但子女日後若以1,000萬元出售，成本基礎原則上不是父母當初的800萬元，而是受贈時的500萬元，經物價指數調整後，再加上符合規定且可證明的必要費用。
簡單比較：父母若以800萬元購入、以1,000萬元出售，表面價差是200萬元；子女受贈後再出售，卻可能先以500萬元作為成本起點。
這不代表可以直接用1,000萬元減500萬元，再乘上45%計算稅額。房地合一稅還要扣除物價調整、可認列成本費用及土地漲價總數額等法定項目。這組數字要表達的重點是：現在贈與稅的計算基礎較低，不等於未來出售的整體稅負一定較省。
四、加碼節稅：自住房地可能享有400萬元免稅額
如果子女受贈後確實打算長期自住，可以進一步評估《所得稅法》第4條之5的自住房地優惠。
要適用這項優惠，必須同時符合以下條件：
1. 本人、配偶或未成年子女在該房屋辦妥戶籍登記，並持有、實際居住連續滿6年。
2. 交易前6年內，房屋沒有出租，也沒有供營業或執行業務使用。
3. 本人、配偶及未成年子女在交易前6年內，沒有使用過這項自住房地優惠。
條件全部符合時，出售房地的「課稅所得」在400萬元以下可免納所得稅；超過400萬元的部分，適用10%稅率。
這裡有兩個容易誤會的地方。第一，400萬元是課稅所得的免稅額，不是售價減少400萬元，也不是直接少繳400萬元稅金。第二，不是把戶籍遷入後放滿6年就一定適用，還要有持有及實際居住的事實，並符合沒有出租、營業及6年內未使用優惠等條件。
因此，如果子女取得房地後確實有長期自住計畫，提早做好設籍、實際居住與相關資料保存，未來出售時才比較有機會適用400萬元免稅額及10%優惠稅率。若只是為了節稅而設籍、實際上沒有居住，仍可能無法通過國稅局認定。
五、敏姊建議先比較四件事
第一，現在過戶的全部成本：贈與稅、土地增值稅、契稅、印花稅及登記費。
第二，子女預計怎麼使用房地：短期出售、長期自住或出租，適用的稅率與優惠條件不同。
第三，未來出售的成本基礎：受贈時的公告土地現值、房屋評定標準價格及可認列費用，都要先整理並保存證明。
第四，能否真正符合自住房地優惠：不能只看戶籍，還要確認持有、實際居住、使用狀況及6年內是否曾使用優惠。
父母贈與房地給子女，不能只比較「現在省多少」，而要把「現在過戶成本、未來出售稅負、自住時間及家庭規劃」放在同一張表評估。若子女短期內可能出售，更應在贈與前先試算；若確定長期自住，也應從取得房地後就開始整理設籍與居住資料。
本文案例僅用來說明計算邏輯。實際稅額及優惠資格，仍要依取得日期、贈與年度、持有期間、公告土地現值、房屋評定標準價格、實際居住事實、可扣除項目及主管機關核定為準。