親友願意把房子賣給你，價格也談好了，聽起來是很好的機會。
但如果房屋賣價不是單純全部用現金支付，而是安排成「現金價金＋年度基本贈與免稅額度」，簽約前就要把流程先釐清。
這種方式不是不能做，但買賣、贈與、貸款、稅務和金流，都要能互相對得起來。
第一，先確認房屋賣價怎麼組成。
這類案件的重點不是贈與額度本身，而是雙方要清楚知道：
房屋總移轉價值是多少？ 買方實際支付多少現金？ 哪一部分是賣方贈與？ 贈與部分文件怎麼做？ 銀行會用哪個金額核貸？
如果這些沒有先講清楚，後面很容易發生契約寫法、貸款資料、付款紀錄和稅務申報對不起來的問題。
第二，貸款不一定看總移轉價值。
買方常以為房子總價值是多少，銀行就會照那個金額核貸。
但實務上，銀行通常會看買賣契約金額、鑑價結果、買方收入與負債比。如果房價中有一部分是贈與安排，銀行不一定會把贈與部分也當成核貸基礎。
所以簽約前一定要先問銀行：這件會用哪個金額估貸？如果核貸金額比預期少，買方現金要補多少？
第三，房屋移轉稅費要先抓。
買方通常要準備契稅、印花稅、登記費、抵押權設定費、代書費、履約保證費、銀行開辦費與保險費。
其中契稅是房屋部分，買賣契稅稅率為 6%，但不是用房屋總成交價直接計算，而是用核定契價計算。
賣方則要注意土地增值稅。房屋若連同土地一起移轉，土地增值稅通常是賣方重要成本。是否能適用自用住宅優惠稅率，也要先請代書或稅捐單位試算。
第四，贈與部分要有清楚文件。
年度基本贈與免稅額度，是贈與稅計算上的基本門檻，不代表可以不用整理文件。
只要房屋移轉裡面有贈與安排，就要確認是否需要申報、如何申報，以及文件怎麼和買賣契約搭配。
最怕的是口頭說一部分是贈與，但契約、金流和稅務資料完全沒有反映。日後如果被查，反而說不清楚。
第五，買方要想到未來出售成本。
現在用「現金買賣＋部分贈與」取得房屋，未來如果再出售，取得成本怎麼認定，會影響房地合一稅試算。
所以簽約前不只要看現在省多少，也要看未來出售時，成本、稅負和資料能不能說明清楚。
敏姊提醒：
親友間買房，可以有人情，但不能省流程。
尤其是親戚、朋友之間的房屋移轉，更要白紙黑字寫清楚。越熟的人，越容易覺得不用講太細，但不動產一旦過戶，後面牽涉的都是貸款、稅金和產權責任。
簽約前至少先確認：
不動產謄本、權狀、房屋稅籍資料、土地增值稅試算、房屋核定契價、銀行初估核貸金額、贈與申報方式、履約保證流程。
房子買得划算很重要，但買得清楚、過戶順利、未來沒有稅務尾巴，更重要。